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南昌新建住宅小区供配电设施建设费管理的探索

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稿源:2015-07-07 浏览次数:

摘要:在新建住宅小区快速发展的同时,小区居民客户反映的总表用电带来的问题也日益突出。文章通过调查了解,梳理了相关问题,针对问题开展了调研,以南昌地区为例,探索出构建统筹管理专业对口,持续改进、满足需求,合理收费、和谐共赢的新建住宅小区供配电设施建设管理办法。

一、调研背景

近年来,全国各地的房地产发展呈现快速增长的态势,快速发展的城镇房地产事业,要求供电企业必须认真研究如何为小区供电提供更加优质的服务

2014年,南昌市提出了“大力推进市域城镇化,加快构建‘一城二核’为主题的城镇空间布局”的战略构思,按照最新规划核定,到2020年,南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里,其中城市规划区900平方公里,中心城区236平方公里,全市人口达到600万人,因此,为城镇住宅小区提供更加优质的供电服务,已经成为摆在供电企业面前的一项重要课题。

与此同时,现行管理体制下,新建居民住宅在有效满足民生和城市建设需求的同时,也暴露出城市新建住宅小区供配电设施在投资、建设和管理方面存在诸多突出矛盾和问题。新建住宅小区供配电设施工程建设由开发商自行建设、自我管理,造成了住宅小区建设的整体水平良莠不齐,普遍存在设计标准起点不高、设备选型把关不严、施工工艺控制不力、运行管理能力不强等。小区总表计费管理导致部分物业公司高于国家规定目录电价收取电费、用户设备产权和运行维护等问题引发的用电纠纷以及法律风险,也已经成为当前居民反映最强烈、意见最集中的热点问题之一。无论是政府、电力用户,还是供电企业,这些突出的矛盾,已经成为亟待解决的问题。

为了提高居民用电服务质量,真正解决居民客户的用电问题,笔者对新建住宅小区供配电设施建设管理的基本现状和存在的问题进行调研和梳理,并作为政府的主导部门人员,参与起草了《南昌市新建住宅供配电设施建设管理办法》。

二、住宅小区供配电设施工程管理的基本现状和存在问题 (一)基本现状

目前住宅小区居民用电模式大致有三种形式:第一种是供电企业直接“销售到户、抄表到户、收费到户、服务到户”,实行“一户一表”制方式;第二种为企业或事业单位管理的总表用户,其配电设施由该企、事业单位管理;第三种为物业公司管理的物业小区总表用户,由业主委托物业公司等中介机构进行管理与维护。

新建住宅小区的供电方式通常为小区供配电设施由开发商按照住宅配套设施一并建设,计入开发成本;小区建设后将包括供配电设施在内的其它公用设施一并移交物业公司,由物业公司负责小区内供配电设施的管理和维护,居民向物业公司缴纳电费,物业公司与供电企业签订供用电合同,供电企业对小区采用“总表计费”方式收缴电费。

这种管理方式最突出的一个问题就是,小区工程设计各行其是,工程施工各显神通,运行管理各自为政。造成了供配电设施配置参差不齐,技术水平普遍较低;施工方法新旧交替,工艺极不规范;维护工作常不到位,运行故障较多但小区物业的专业维护力量不足,供电可靠性降低;粗放管理电价较高,居民怨言颇多。因此制定恰当的住宅小区供配电设施管理办法,统一归口电力管理是利国、利民、利企的一件好事。

(二)存在的问题及产生的原因

从住宅小区供配电设施建设管理的全过程分析,存在的主要问题分别体现在:由于规划不统一,信息不对称,造成资源极大的浪费;由于设计标准不统一,设备选用把关不严,形成隐患连连不断;由于建设标准不统一,施工工艺参差不齐,导致运行维护无能为力;由于管理服务不到户,电价难以掌控,致使服务难点层出不穷。造成这些问题的原因和产生的影响是多方面的。

1.投资政策界面不清,影响城市投资环境

调查显示居民住宅的直接供配电工程90%以上由开发商投资;由于住宅新(扩)用电涉及供电企业公用电网的改扩建工程投资,这部分资金由谁承担一直争论不休。中电联的一项调查显示,开发商承担、供电企业承担、开发商与供电企业协商承担的比例分别占48%、32%、20%。这种出资政策界面的不清,在实际操作中供电企业与开发商往往要多次协商、讨价还价,不仅影响建设速度,而且影响投资环境,还容易滋生不正之风和腐败现象。

2.设备选型先天不足,故障频发难以处理

由于开发商建成后不负责设备的运行维护,因此往往通过降低设备采购价格及工程建设标准的方法降低成本。小区设备出现供货厂家众多、质量参差不齐,甚至有的将施工临时用电设施转为住户永久用电使用,标准更低。后期进行管理维护的物业公司对这种“先天不足”的情况难以或不愿“修补”,导致小区供电设备故障率高,住户意见大,而供电企业因产权原因无法对这类故障予以处理。

3.在运资产维护缺位,安全质量难以保证

一般情况下,房地产开发商投资建成的供配电设施固定资产要无偿移交,而供电企业因为无力缴纳赠予税,或因建设标准和工程质量低下,或因供电企业人员编制所限等原因难以接受管理;也有的开发商不愿无偿移交;还有因受城市通道资源的限制,供电企业不得不在用户投资的资产上开放新的用户,形成开发商要求供电企业出资购买等情况,对供电安全和电能质量造成极大的影响。

4.给社会增添负担,为政府带来风险

由于新建住宅小区存在大量非供电企业的低、劣配电资产,这些设备一旦出现停电或危机安全的故障,小区物业难以处理,居民往往多处投诉无效,只得找政府。供电企业迫于优质服务的初衷,在居民的请求和政府的干预下不得不出人出物去临时处理。而供电公司只得从自己并不宽裕的成本中安排费用。

5.同网同价难执行,电费收交有困难

有的开发商投资的配电资产由自己或委托物业公司管理,供电企业抄收计费到小区总表,物业公司抄收计费到居民户表,于是物业公司往往会自行在电价中加收管理费和线路损失电费,同时把对住户的用电控制作为其收取物业费等费用的手段,加之管理粗放、非专业化等原因,到户电价往往高于国家目录电价,这与国家规定的同网同价政策相违背。

6.通道资源浪费严重,电网规划困难重重

无论架空通道还是电缆管线以及已建成的供配电设施,都是城市的重要资源,那种谁开发谁投资建设供配电设施的现状,使开发建设单位仅从本用电项目出发决定建设标准和供电容量。供电企业不能统一规划,不仅不能使城市通道和管线、供配电设施资源得到科学的综合利用,还会造成重复建设、频繁拆建改造、资金资源浪费。

上述诸多问题的存在,不仅直接影响广大城市居民安全、优质、可靠、同价用电的权益;还将影响城市资源和供配电设施资源的综合利用,与科学发展观相悖;更影响政府执政为名、人民电业为人民的形象和安定和谐社会的建设。鉴于上述情况,规范城市住宅项目供电施舍建设与维护管理势在必行。

三、小区住宅供配电设施建设与管理的措施

针对上文中出现的问题,我们必须要下力气予以解决,在建设与管理过程中可以采取以下措施:

(一)要规范产权,形成产权无偿移交制度

在小区住宅供配电设施建设完成之后,开发商必须要把管理权移交给供电公司来进行管理。小区供配电设施的日常维护也主要由供电公司和物业管理公司,这两方面的力量来进行管理。物业管理公司主要是负责专业以外的工作。在管理过程中必须要严格按照规章制度来管理。要加强对供配电设施的日常维护。

(二)要将建设费用与管理费用折合到一处

在管理过程中把建设费用和管理费用折合到电价来缴费这是未来发展的必然趋势。之所以要这样做主要是要把相关责任主体的权责相统一。责任明确、资产清晰。只有这样才能真正做小区住宅供配电设施的建设与管理工作。 

(三)要统一建设标准

当前供配电设施在建设过程中还没有统一的标准。这就使得各个小区住宅的供配电设施水平参差不齐。在今后的建设管理过程中必须要统一的建设标准,建立强制性的标准。在使用过程中要加强严格按照强制性标准来建设管理。只有这样才能从整体上提升供配电设施的水平。该强制标准必须要明确规定设计审核、竣工验收、施工安装等环节。在建设管理过程中必须要采取具有高性能的设备。在维护过程中必须要按照强制标准的规定来办。

四、解决问题的办法 (一)借鉴先进省市的经验

全国范围内先后有辽宁、江苏、上海、山东、陕西等多数个省市采用收取新建住宅小区供电配套设施工程费的办法来解决问题。基本思路是对开发商收取新建住宅小区供配电设施配套建设费,由供电企业按照国家唉有关标准统一组织实施新建住宅小区及公用建筑的用电设施建设,并按照“一户一表”的方式进行管理和服务。

由政府出台新建住宅小区供电配套工程收费标准,只是将原由开发商建设的供电配套设施改由最终的维护者——供电企业按照国家相关标准进行建设。供电企业按照地方物价部门核定的标准收取供电配套工程费后,按照国家有关标准进行小区供配电设施的建设,设施投运后的运行维护工作将由目前的物业公司转为供电企业,供电企业对小区用户供电到户,抄表到户,收费到户,服务到户。由此居民用电可靠性、电价执行可以得到保障。

2000年上海市物价局下发了《关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知》(沪价经【2000】第152号)和《关于外环线以外地区新建住宅供电配套工程费执行标准的通知》(沪价公【2002】009号)文件,对上海市新建普通住宅供电配套工程实行统一收费,统一建设。2007年,上海市物价局以沪价公【2007】014号文件规定,对新建住宅供电配套工程收费进行调整。

2009年12月,江苏省物价局下发了《新建居住区供配电工程价格管理暂行办法》(苏价工【2009】414号和《省物价局关于公布新建居住区供配电工程价格标准的通知》(苏价工【2009】415号)文件,已于2010年1月1日起施行。

《新建居住区供配电工程价格管理暂行办法》的实施,使居住区供配电设施建设、管理、运维工作规范化、常态化、法制化,有利于维护广大居民的根本利益,责任主体得以明确,资金来源得以理顺。

(二)南昌地区的具体做法

推进新建居民住宅小区供电设施“四统一”工作,需要当地政府主导、供电企业牵头、房地产开发商配合,才能做实、做成、做到位。实际工作中,部分房地产开发商出于维护自身的个体利益,抵触意见较大。为顺利推动此项工作,主要采取以下措施。

1.以现行政策为依据,确保合法

根据国家颁布的《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理条例区域内,供水、供电、供气等单位应向最终用户收取有关费用。”根据这一规定,供电企业在物价部门的监管下,统一收取居民住宅小区供电设施工程费。这在性质上属于企业正常的经营性收费,不属于新增行政事业性收费项目,完全符合国家相关的法规和政策。

2.以充分调研为载体,确保切实可行

我委参加了市政府组织的考察团,先后赴云南、湖南等省市现场学习、借鉴经验。同时,对南昌市各小区的供电设施、电价执行等情况进行了全面摸底并形成调研报告。在此基础上,我委从全市小区供电管理现状及建议方案等方面,向南昌市人民政府上报了《关于明确我市新建居民住宅小区供电设施工程收费标准的请示》,得到市政府大力支持。

3.以通力协作为载体,确保政策出台

我委在市领导批示意见后,加强与当地物价部门的沟通和协作,多次组织房地产开发商、物业公司、业主等代表召开座谈会,征询各方意见和建议,完善相关办法和规定。2014年7月,南昌市政府印发了《关于南昌市新建居民住宅小区供电设施工程费管理办法》《关于下达南昌市新建居民住宅小区供电设施工程费标准的通知》。2014年8月,南昌市物价局下达了《关于南昌市新建住宅小区供电设施工程费的批复》。

4.以全力推进为保障,确保项目落地

为确保此项工作顺利开展、早点步入良性发展轨道,国网南昌供电公司成立了由党政负责人为组长的新建居民住宅小区供电设施工程建设领导组,并根据职责分工,设立了工程前期、工程管理、资金管理、安全监察、物资招标、工程验收、工程审计等7个专业组。在具体实施中,积极通过新闻媒体宣传统一管理居民小区供电设施的现实意义和长远影响,取得了社会各界的理解和支持。同时,要求供电公司变“坐等上门”为“主动服务”,责成各县区供电公司主要领导亲自负责,加强与当地规划、城建、土地等部门和房地产开发商联系,及时掌握新建居民住宅小区的发展态势,并采取“先干活,后收费”的方式,先进行统一设计、施工,再收取相关费用,消除了房地产开发商对工程进度的担忧。

2014年7月29日,南昌市政府召开专题会议研究新建住宅小区供配电设施建设问题,并下发了《加强电力设施管理有关问题协调会议纪要》,同意出台相关办法。江西省发改委于2014年5月18日对南昌市新建住宅小区供配电设施工程费进行了批复,同意在南昌市新建住宅小区实施供配电设施工程收费试点工作,试行期为一年。经过近半年的反复调研、沟通和测算,2014年7月29日,南昌市物价局下发《南昌市新建住宅小区供配电设施工程建设费管理办法(试行)》,南昌市新建住宅小区供配电设施工程建设按照120元/平方米由开发单位向南昌供电分公司缴纳,小区供配电设施工程由供电企业在政府主管部门监督下组织招标、建设与管理。供配电设施工程费由住宅开发建设单位缴纳,不增加用户负担。由供电企业与住宅开发建设单位签订供配电设施工程管理协议(合同),承担供配电设施工程建设管理职责,并按归家相关规定履行招投标程序。设施投运后的运行维护工作将由目前的物业公司转为供电企业,供电企业对小区用户供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户。

五、结论和建设

总结各省市在新建住宅小区供配电设施管理成功的经验可以归纳为统筹管理、专业对口,持续改进、满足需求,合理收费、和谐共赢。经过以上分析可以看出,出台新建住宅小区供电工程收费办法不仅是可行的,而且是必然的。工作中要做到充分沟通,调研得到政府的大力支持,成立相应的组织机构;明确专门的财务机构负责资金的收取与管理,专户存储,专款专用,专项资金的投入方即为供电配套设施的产权所有者。专项资金收取可考虑业主、政府、开发商以及供电企业多方的合理分摊办法。而新建住宅项目配套供电实施建设维护费是房产商实际建设成本应包含的一部分,不会对房产销售带来冲击;建立监督机制,由建设主管部门、开发商与供电企业三方联合组成工程建设监管机构,按照工程建设招投标制度、施工与竣工验收制度对工程建设监管机构,按照国家标准和电力行业标准,组织制定本省范围内统一的供配电设施的设计标准、施工标准、试验标准、运行维护等各环节全部建立明确的标准体系,使用户工程有法可依、有标可依。借助信息化平台,规范工程管理流程,发挥统一招标的管理优势,实现统一规划、统一基本供电容量配置标准、统一收费标准、统一建设、统一管理、统一“四到户”,即供电企业对城市住宅电力用户实行供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户。  

                                                                                课题负责人:王  林

                                                                                执  笔  人:吴志鸿

                                                                                成      员:王  林、吴志鸿

                                                                                                  鄢  兵、张安丽

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